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不動産の評価

相続財産の評価は、原則として時価です。しかし時価といっても、財産の種類や市場性などによって大きく異なり、一定ではありません。

そこで国税庁では「財産評価基本通達」によって評価方法に関する原則を定めています。ただし、以下に挙げるものは、法律によってその評価方法が決められています。

・地上権および永小作権の評価・定期金に関する権利の評価給付事由の発生しているもの(相法二四条)給付事由の発生していないもの(相法二五条)・立本の評価(相法二六条)

一般的にいえば、相続財産の評価は、実際の取引価格より低額になるのが通常です。

さて、不動産の評価のうち、土地の価額は地目別に評価します。ただし、一体として利用されている一団の土地が二以上の地目からなる場合には、そのうちの主たる地目をもって、その一団の土地の評価をするものとします。

土地の登記簿・固定資産税の評価証明などには地目が書かれていますが、相続税法上の地目は、課税時期の現況によって判定します(財産評価基本通達)。

土地にはこのほかに、土地に準ずるものとして、土地上に権利が存する場合があります。この土地上に存する権利の価額は、権利区分別に評価します。

宅地の評価方法には①路線価方式②倍率方式があります。違いは、市街地の形態をなしている地域では路線価方式、それ以外の地域では倍率方式が適用されます。どの方法に従うかは、所轄の税務署に問い合わせれば簡単に分かります。

①路線価方式

都市の道路(路線)、街路ごとに、売買の実例価額や専門家などからの意見価額を基に基準となる土地の価額を決めて、道路の路線価を算出します。この路線価を基にして該当する土地を評価するのが路線価方式です。

各国税局が毎年八月に発表する「路線価格図」という地図には、宅地の道路ごとに一平方メートル当たりの「路線価」が示されていますので、評価の目安を単純に算出するには、路線価を宅地の実測面積に乗じて算出することになります。

例えば、「路線価」50万円の宅地が200平方メートルあるとすれば、50万円×200=1億円ですから、相続税評価額は1億円となります。

ただし、課税評価額を厳密に評価するには、宅地の形態、位置、道路との関係などその利用価値によって、一定の方式により増減します。

例えば、細長い土地や間口の狭い土地、私道から出入するような土地、三角形の上地のような場合は一定の割合で低くなったり、また道に角地や、周囲を道路に囲まれている土地などは高くなったりします。一般の市街地はだいたい「路線価」で評価(路線価方式)されると考えてよいでしょう。

②倍率方式

該当する土地の固定資産視評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出する方法です。倍率は4倍、2.8倍などと地域や地目ごとにあらかじめ決められています。固定資座視評価額については、土地のある市区町村役場に問い合わせができます。

地域によっては路綿価が定められていないところもあります。そのような「路線価」が定められていない上地は、倍率方式により計算されます。

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